Incorporadoras ficarão com 50% do valor pago na compra do imóvel, em caso de desistência
Foi sancionada, na quinta (27) de dezembro último, projeto de lei que regulamenta o distrato imobiliário, quando um comprador desiste de adquirir um imóvel antes de concluir o pagamento. Segundo a norma, quem adquirir um imóvel e desistir da compra do imóvel, só terá de volta metade do valor total pago na compra do bem. Segundo Marcos Bigucci, diretor jurídico da MBigucci, com “distrato”, o desfazimento do contrato com a empresa responsável pelo negócio, o comprador perde no mínimo 0,5% ao mês do valor do imóvel. No entanto, com a mudança proposta pelo governo, ele terá um teto de retenção de 50% no caso de empreendimentos submetidos ao regime de afetação, e 25% nos demais casos. Em alguns casos, consumidores pagavam até 10% do valor total e queriam ter de volta tudo o que pagaram, alegando que não tinham culpa nenhuma. Várias construtoras quebraram, outra se capitalizaram com esse tipo de injustiça. Apesar de a multa ser alta, em torno de 25% a 50%, ela é justa por tudo o que a empresa investe no empreendimento — compra de terreno, aprovação de projeto na prefeitura da região, licenças municipais, marketing, pessoal administrativo, investimentos em obras. “Não há como se comparar a desistência de um curso, ou mesmo a compra de um carro, com a desistência de um imóvel. Não é para investimento. A lei atual envolve o maior bem que uma família vai adquirir. Há casos de famílias que pagaram R$ 100 mil e querem de volta R$ 100 mil. Contudo, este valor foi investido pela empresa”, destaca o advogado Gabriel Rabinovici.
Com a lei do “distrato imobiliário”, na prática, se um comprador desistir do negócio, por motivo financeiro, ele ainda poderá reaver parte do que foi pago? E se não houver culpa de nenhuma das partes, como fica a situação: o comprador terá que pagar a metade?
Rabinovici – Sim, ele poderá reaver uma parte do valor pago, no entanto o comprador que der causa ao distrato arcará com todas as despesas geradas com a compra e venda do imóvel, algumas dessas despesas ele pagará um percentual, outras ele terá a totalidade 100% dos valores pagos por ele. Este percentual é aplicado para os empreendimentos submetidos ao regime de afetação, nesses casos o percentual é de 50% sobre os valores submetidos a este sistema de pagamento. Atualmente, as incorporadoras brasileiras são amplamente afetadas, o que dá a garantia de que em caso de eventual quebra de um empreendimento, o comprador estará protegido. Não importa os motivos levados pelo comprador ao desfazimento do contrato, tudo será analisado em acordo com a lei, 50% + todas as despesas.
As despesas normalmente estão em percentual sobre o valor total do imóvel.
A nova lei será benéfica para as construtoras, há efetivamente como diminuir a inadimplência? Ela irá trazer mais segurança nas relações de contrato e reduzir o prejuízo?
Rabinovici – Sim, ela irá diminuir, sim a inadimplência de compradores que se aproveitavam do momento de mercado para desfazer o negócio. Uma vez que a lei trouxe mais segurança jurídica ao ato da compra e venda de unidades imobiliárias.
Houve recentemente uma queda muito grande de venda de imóveis em construção, principalmente no Estado de São Paulo. Em 2018 houve uma leve retomada, mas o déficit imobiliário ainda coloca em risco o término das obras do empreendimento fora do prazo, despesas com ações que envolvem as incorporadoras. A nova lei é benéfica nesse sentido, já que protege quem vende e quem tem o problema inicial. O que ocorre agora é que não será apenas respondendo por dívidas, por um juiz entender que está errado, que os contratos serão extintos. Os juízes entrarão em massa, como ocorre hoje no Rio de Janeiro, com a maioria dos casos dando a decisão favorável ao comprador.
Se houver dificuldade financeira comprovada, ainda será aplicada multa? O comprador perderá totalmente o que foi pago, em caso de desistência?
Bigucci – A multa será aplicada de qualquer maneira, independentemente da justificativa. O comprador não perderá tudo o que foi pago, perderá entre 25% e 50%, percentuais esses que poderão ser aplicados, a partir da regulamentação da lei. A incorporadora tinha que dispor da unidade para os compradores que queriam desistir e isso colocava em risco o término das obras do empreendimento. Por isso, despesas de ações com a soma da legislação atual, fazem com que as incorporadoras sejam afetadas. Agora, a mudança da lei protege quem vende e quem tem o problema inicial. Há vários casos em que o comprador pagou apenas respondendo por dívidas, por um juiz entender que estava errado, que os contratos fossem extintos. Isso é uma regulamentação daquilo que é mais lógico. Você compra um imóvel de R$ 200 mil e não quer pagar uma multa de R$ 10 mil ou R$ 20 mil. No mundo inteiro é assim. No Japão, na Alemanha, entre a França e a Inglaterra, o comprador perde todos os valores pagos e não tem que haver sentença judicial. Aqui no Brasil é diferente, qualquer ação judicial, um juiz, não importa de qual estado, dá uma sentença favorável ao comprador. Há casos que o comprador pagou R$ 20 mil, quer receber de volta R$ 30 mil. Na nova lei, os compradores não poderão pedir um valor superior ao que foi pago. A multa caiu R$ 20 mil, que é o que normalmente acontece em uma construtora.
Qual o impacto que essa nova lei trará para os consumidores?
Bigucci – A lei é uma regra. Antes dela tudo virava um caos, vários juízes aplicavam entendimentos diferentes, o que tornava tudo mais difícil para as incorporadoras. Há vários casos em que compradores pagavam apenas 10% ou 20% e queriam de volta tudo o que foi pago, isso acontecia muito. Agora, com a legislação, ele perderá de 25% a 50%, como ocorre no resto do mundo. A lei será benéfica para todos, trouxe uma lógica que já era praticada em outros países. É uma lei que já era necessária.
Marcos Bigucci: diretor jurídico da Construtora M.Bigucci
